hr
en
de
ru
it
Popis potrebnih dokumenata pri kupoprodaji stana u Hrvatskoj
SavjetOglasili ste prodaju svojeg stana, sretno našli kupca i sada vas zanima koji dokumenti su vam potrebni kako biste započeli administrativnu proceduru prodaje stana. Ili u slučaju kupnje našli ste zanimljiv oglas, pogledali stan i odlučili se na kupnju te sada tražite informacije o tome što vas dalje čeka. Donosimo popis dokumenata potrebnih pri kupoprodaji te detaljno objašnjenje svakoga od njih, ali i ono najvažnije – informaciju o tome gdje potrebne dokumente nabaviti.
Za prodaju stana u Hrvatskoj potrebni su sljedeći dokumenti:
- Izvadak iz zemljišne knjige
- Energetski certifikat
- Tlocrt stana
- Predugovor
- Ugovor o kupoprodaji
- Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu
- Dokaz o državljanstvu kupca (preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice)
- Dokaz o plaćanju pristojbe
Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list)
Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list) prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka te je on jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu).
Službeni izvadak iz zemljišne knjige (zemljišnoknjižni ili gruntovni izvadak) izdaju općinski sudovi u Republici Hrvatskoj (gruntovnica/zemljišnik), neovisno o mjesnoj nadležnosti, odnosno neovisno o katastarskoj općini u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak. Zemljišnoknjižni izvadak moguće je ishoditi kod odvjetnika ili javnog bilježnika koji su navedenu mogućnost zatražili i dobili od Ministarstva pravosuđa i uprave, kao i s interneta putem sustava e-Građani. Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica.
Potrebno je da je izvadak novijeg datuma, ali su to javni zapisi i svatko može provjeriti podatke. Sve je dostupno na internetu na stranicama nadležnog Ministarstva
Energetski certifikat
Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori.
Izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:
- zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
- privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
- stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
- slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2
Dokument vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja. Stambene i nestambene zgrade svrstavaju se u osam energetskih razreda prema energetskoj ljestvici od A+ do G, s tim da A+ označava energetski najpovoljniji, a G energetski najnepovoljniji razred.
Ako nemate energetski certifikat, možete ga napraviti kod ovlaštenih certifikatora (fizičke ili pravne osobe). Popis registriranih certifikatora nalazi se na stranicama Ministarstva .
Agencije za nekretnine često nude popust na izradu energetskog certifikata, ili čak i besplatnu izradu u određenim slučajevima.
Tlocrt stana
Ako nemate tlocrt stana ili etažni elaborat, prvo se obratite tvrtki koja je gradila zgradu. U slučaju da tvrtka više ne postoji, nacrt možete dobiti u lokalnom uredu za graditeljstvo ili lokalnoj podružnici Državnog arhiva. Postoji i opcija da date izraditi tlocrt. Tu uslugu nude građevinske firme i agencije za nekretnine.
Predugovor
Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.
Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.
Ugovor o kupoprodaji
U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste dobro zaštićeni.
Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora:
- ostaje prodavatelju
- ostaje kupcu
- ostaje javnom bilježniku
- predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
- predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
- predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.
Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.
Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu
Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige.
Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda na kojem se nalazi nekretnina. Također, omogućeno je i podnošenje elektroničkog prijedloga za upis u zemljišnu knjigu, neovisno gdje se nekretnina nalazi, putem svih javnih bilježnika u Republici Hrvatskoj te putem odvjetnika koji su zatražili takvu mogućnost.
Prijedlog treba sadržavati elemente propisane člankom 109. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“, broj 63/2019), a oblik i sadržaj obrazaca prijedloga za upis propisan je Pravilnikom o obrascima u zemljišnoknjižnom postupku („Narodne novine“, broj 123/2004).
Pravo na podnošenje prijedloga propisano je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama. U slučaju da se radi o prijedlogu za uknjižbu ili predbilježbu nekoga prava, tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo. Npr. u slučaju kupoprodaje to su prodavatelj i kupac.
Dokaz o državljanstvu kupca
Dokaz o državljanstvu stjecatelja nekretnine može biti preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice.
Stranci mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj odnosno stjecati pravo vlasništva nad nekretninama ako su državljani i pravne osobe država s kojima postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj, i to uz prethodnu suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske.
Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima: poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom.
Dokaz o plaćanju pristojbe
Pristojba za upis prava vlasništva naplaćuje se prema tarifi propisanoj u Uredbi o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“, broj 53/2019) pa se tako za podnesak kojim se traži upis u zemljišnu knjigu ili brisanje iz zemljišne knjige plaća pristojba od 50,00 kuna, a za uknjižbu ili predbilježbu prava vlasništva i drugih stvarnih prava plaća se pristojba od 200,00 kuna. Ako se na temelju jednog prijedloga upisuje više prava u korist jedne osobe kod istog suda, pristojba se plaća za upis svakog prava posebno.
Za elektroničko podnošenje prijedloga za upis predviđeno je plaćanje sudske pristojbe u iznosu umanjenom 50% u odnosu na propisanu sudsku pristojbu za podnošenje prijedloga za upis (članak 7., Zakona o sudskim pristojbama, „Narodne novine“, broj 118/2018).
Ako prijedlog za upis prava vlasništva ne podnesete u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis tog prava u zemljišnu knjigu ili knjigu položenih ugovora, obračunat će vam se pristojba u peterostrukom iznosu.
U slučaju da ste oslobođeni od plaćanja sudske pristojbe, priložite dokaz o tome.
Zaključak
Sada ste informirani o svim dokumentima koji će vam trebati u procesu kupoprodaje stana. S obzirom na to da se radi o velikoj i ozbiljnoj transakciji, predlažemo Vam da angažirate stručnjaka – agenta za nekretnine i/ili odvjetnika koji će vam svojim stručnim znanjem i iskustvom znatno olakšati cijeli proces.
Popis agencija i agenata koji rade u regiji Hrvatske koja vas zanima možete pronaći na poveznici
Sretno!
